Se debe conocer la Lay para evitar ser una víctima

Alquilar es un dolor de cabeza

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula los parámetros con los cuales se fijan los montos máximos a pagar por concepto de alquileres, pero los contratos celebrados son la aceptación, o no, de las condiciones iniciales en las cuales se convienen

• Rafael Colina
• Gabriel Sandoval Sequera

Es común escuchar que 'los alquileres están por las nubes', entre las personas que buscan una solución inmobiliaria de carácter temporal. Ahora bien, en la mayoría de los casos el monto solicitado por los propietarios o arrendatarios de inmuebles es directamente proporcional al valor de éste en el mercado.

De cualquier manera, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece parámetros para evitar la especulación en cuanto a la fijación de alquileres. No obstante, es necesario aclarar que el artículo 4, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, excluye los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, así como de estados y municipios, y de los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional. Igualmente, los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987 y las viviendas unifamiliares o bifamiliares, cuyo valor individual establecido por los organismos encargados de la regulación exceda de 12.500 Unidades Tributarias (UT).

Aquí es donde se origina el comentario inicial de este tema. Evidentemente la Ley regula los contratos de alquileres, pero en los casos puntuales señalados ésta se inhibe de establecer los montos.

Es así como se observan ofertas de alquiler de inmuebles que en algunos casos con incosteables, ya que estos están exentos de fijación por parte de las autoridades competentes, las causas son simples: Son inmuebles nuevos o su valor corresponde a un inmueble diseñado y construido para la clase alta.

Cálculo del alquiler
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de establecer parámetros que orienten al cálculo del canon de arrendamiento, en su artículo 29 indica: 'La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en (...) porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades Tributarias'.

Los porcentajes a los que se refiere este articulo son: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias, 6% anual; b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias, 7% anual; c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias, 8% anual; d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. 9% anual.

Así mismo, es necesario indicar que el artículo se refiere a inmuebles sujetos a regulación, y las condiciones expuestas en el artículo 4 de la Ley indican que son regulables todos los inmuebles anteriores al año 1987, o cuyo valor en UT sea menor a 12.500.

Es necesario aclarar que si el inmueble es anterior a 1987, aunque su valor sea mayor a 12.500 UT, el inmueble es regulable; ahora, si el inmueble es posterior a 1987 pero su valor es menor a 12.500 UT, también es regulable. Para que el inmueble evite la regulación en la fijación del canon de arrendamiento debe cumplir ambas condiciones: ser posterior a 1987 y tener un valor mayor a 12.500 UT.

Es así como en algunas urbanizaciones los cánones de arrendamiento son extremadamente caros, porque las edificaciones son muy nuevas y los valores de los inmuebles son altos.
Finalmente, a manera de consejo, si usted está buscando un inmueble en alquiler debe tomar en cuenta una serie de factores entre los cuales podemos mencionar:

• Ubicar el inmueble en la urbanización en la cual le gustaría vivir
• Determinar si su capacidad de pago, o solvencia, puede costear el alquiler
• Determine exactamente cuanto tiempo estará en condición de inquilino
• Por último, estudie bien las condiciones del contrato (recuerde que al aceptarlas después podría ser difícil retractarse).

¿Cuánto debería pagar?
Recuerde, para que un inmueble pueda ser regulado debe cumplir algunas condiciones. A continuación, un ejemplo práctico para el cálculo del canon de arrendamiento:
Si el inmueble tiene un valor de Bs.F 160.000,00, se divide este monto entre el valor de la UT (actualmente Bs.F 46,00), el resultado es 3.478,26 UT. Luego se ubican estas UT en el artículo 29 de la Ley (para este caso es 'con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias, 6% anual').

Entonces:
3.478,26 UT x 6% = 208,70 UT
208,70 UT / 12 meses = 17,39 UT mensual
Para llevarlo a bolívares fuertes tenemos: 17,39 UT x Bs.F 46,00 por UT
= Bs.F 799,94 mensual.

¿Qué opina sobre los alquileres?
'Están sumamente altos, los dueños están poniendo los precios muy elevados por el alto costo de la vida. La gente está sacando dinero de donde no tiene para alquilar. Para quien gana sueldo mínimo, es imposible'. Mariana Parada

'Altísimos, no se puede alquilar. Además, para conseguir casa cuesta bastante porque te piden muchas cosas, mucho papeleo, sobre todo para saber si podrás pagar el alquiler'. Elías Abreu

'En las viviendas del este están súper altos los alquileres, cobran hasta en dólares. En la clase media tienen los precios congelados porque el gobierno no ha autorizado más aumento. Yo vivo alquilada y el precio se ha mantenido. Rosmery Paternotto

Un problema para muchas personas que han invertido sus ahorros

Evite ser estafado al momento

de comprar un inmueble

No son pocos los casos en los cuales gente inescrupulosa se aprovecha de la buena fe y necesidad de una persona al momento de comprar un inmueble ya sea para vivienda, comercio y oficina

• Rafael Colina

Al momento de adquirir un inmueble, muchas personas pueden ser estafadas si no se tiene cuidado al momento de contactar al posible vendedor. Con respecto a ello, expertos alegan que hay una serie de pasos que deben cubrir las personas que tienen la intención de adquirir un bien inmueble para evitar ser estafadas.

No es una fábula, el hecho de que algunas personas, especialmente en el interior del país, han sido timadas perdiendo gran parte de sus ahorros, debido a que inescrupulosos se dan la tarea de engañarlos ofreciéndoles soluciones inmobiliarias próximas a concluir su construcción o sin contar con los documentos necesarios para su venta.

En tal sentido, estos expertos recomiendan que al momento de adquirir un inmueble, las personas deban procurar obtener toda la información disponible, tanto del inmueble que se va adquirir, así como también, de la persona o empresa que le realizara la venta.

Modalidades de fraude

De acuerdo a las informaciones, existen varias modalidades de fraude, una de los más frecuentes es que algunas personas ofrecen inmuebles a bajos precios y con excelentes ubicaciones; la trampa está en ofrecer multiples opciones inmobiliarias, pero para que el interesado pueda verlas, el timador exige una suma de dinero para que el posible comprador ingrese a un supuesto "sistema de registro" o "contrato de suscripción".

Otra modalidad es que algunas empresas (cabe destacar la mayoría de ellas son muy serias), ofrecen en pre-venta inmuebles próximos a ser construidos. Para engañar a la gente incauta, suelen mostrar documentos de propiedad de las parcelas, maquetas y planos del proyecto, así como también permisos de construcción, entre otros y una vez que una serie de interesados realizan los primeros aportes estas empresas desaparecen como por ante de magia.

Recomendaciones

Para evitar ser víctima de personas inescrupulosas, el posible comprador debe tomar sus previsiones, en principio es recomendable hacer una investigación con el fin de asirse de toda la información relacionada con el inmueble que desea adquirir, así como también, de la persona que se lo va a vender.

Antes que nada, debe tomar en cuenta que en muchas ocasiones el vendedor del inmueble no necesariamente es el propietario del mismo, es por ello que debe exigirle una serie de documentos que avalen su posición como vendedor. Los expertos indican que entre los documentos que debe solicitar están:

• Copia certificada del documento de propiedad
• Copia simple del documento de condominio
• Certificación de gravámenes
• Solvencia municipal
• Copia certificada del poder otorgado por el propietario del inmueble al vendedor (esto en el caso de que el vendedor sea otra persona y no el propietario del inmueble)
• RIF del vendedor
• En caso de que el vendedor sea una empresa inmobiliaria, se debe solicitar copia del documento constitutivo de la empresa y del contrato firmado por parte del propietario del inmueble en el cual le da autorización a la empresa para vender.
• Verificar todos y cada uno de los documentos que la empresa inmobiliaria le ofrece. Recuerde que algunas veces estos documentos podría ser dudosos.

Todo lo anterior es si ya usted ha visitado el inmueble y que este satisfaga sus expectativas. No obstante la exigencia de estos documentos le ahorrara tiempo al momento de solicitar un crédito para la adquisición del inmueble, ya que la mayoría de las instituciones financieras también podría requerir estos documentos.

Además los documentos que solicite le servirán para obtener toda la información que necesita tanto del propietario del inmueble y del vendedor, al igual que del inmueble en sí

Otros datos

Al momento de adquirir un inmueble es necesario identificar también el tipo de mercado al que este pertenece, ello le ayudara a orientar la búsqueda de información necesaria para evitar ser victima de timadores.

A estos efectos los especialistas identifican dos tipos de mercado inmobiliario.

Mercado primario: Este se refiere a inmuebles próximos a construir o inmuebles construidos a estrenar, es decir, que los mismos no han tenido propietarios previos, sino que la negociación la hace directamente la empresa constructora o inmobiliaria.

En este caso se debe indagar acerca de la trayectoria de la empresa, cuantos desarrollos inmobiliarios ha promovido, si está respaldada o no por una institución financiera, su situación legal y la confiabilidad.

Mercado secundario: Referido a inmuebles que han tenido al menos un propietario y que por diversas razones este decidió colocar en venta su activo. Aquí es importante investigar si el inmueble es objeto de alguna hipoteca o tiene alguna medida legal que prohíba su enajenación (para ello es muy importante, la copia certificada del documento de propiedad y de la certificación de gravámenes). De resultar que el vendedor sea distinto al propietario verificar que el mismo este realmente autorizado para venderle (es aquí donde se recurre al poder otorgado por el propietario).

Un requisito importante para solicitar financiamiento

El avalúo de bienes inmuebles

En Venezuela no existe ninguna transacción financiera u operación inmobiliaria en la cual no se vea involucrada la realización de in informe de valoración. Este instrumento viene a constituirse como una herramienta necesaria y poderosa al momento de hacer pequeñas, medianas y grandes negociaciaciones, pero ¿Qué es un avalúo?, ¿Quién lo realiza? ¿Cuáles son los costos? A continuación las respuestas

• Rafael Colina

La mayoría de las personas que han adquirido una vivienda, un local comercial, un galpón o una oficina, han requerido financiamiento, en ese momento muchos se enteran que además de reunir los requisitos necesitan realizar un Avalúo del inmueble que van a adquirir, Entonces surgen algunas interrogantes tales como: ¿Qué es un avalúo?, ¿Quién lo realiza? ¿Cuáles son los costos?

El avalúo

Un informe de avalúo consiste en emitir una opinión relativa a la cotización de un determinado bien, en un espacio de tiempo y en un lugar especifico, es decir, que es el resumen de una serie de actividades realizadas por el perito avaluador que consisten en:

• Inspección del inmueble: Esta de hace con el fin tomar fotografías y determinar la existencia o no de la posible prenda hipotecaria, además para identificar su entorno y determinar su ubicación exacta (Calle, edificio, número del inmueble, urbanización, municipio, estado). En esta inspección el profesional también verifica el estado de conservación del inmueble al igual que los mantenimientos aplicados al mismo.
• Investigación en los registros subalternos: Esta es una etapa importante del trabajo, ya el que profesional deberá seleccionar referencias, cercanas y similares al inmueble que va a valorar.

Es importante señalar que las actividades mencionadas anteriormente son estrictamente necesarias, pero la forma en la cual el profesional llegue al valor de un activo dependerá de su pericia para realizar cálculos y adecuarlos a la realidad especifica del sector en la que se ubique el bien a avalorar.

Para realizar los cálculos el profesional puede servir de varios métodos matemáticos-estadísticos los cuales lo guiaran sin duda a la obtención de resultados satisfactorios y cónsonos con la ética y el sentido común.

¿Quién los realiza?

En Venezuela existe una gran cantidad de profesionales dedicados a esta rama financiera. Los hay de cualquier profesión: Ingenieros, economistas, abogados, contadores, entre otros.

Estos profesionales para poder realizar un informe de valoración, deben primero que nada realizar estudios especializados, los cuales sin distingo de la profesión que tengan son estandarizados, lo que quiere decir, que la formación que tiene un ingeniero es similar a la que tiene un contador y así sucesivamente.

En el país muchas instituciones financieras tienen una lista con los profesionales en el área autorizados para realizar avalúos, otros bancos simplemente aceptan avalúos de cualquier perito. No obstante para realizar informes de valoración dirigidos a la banca el perito, debe cumplir con un requisito indispensable que es estar inscrito en la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (Sudeban), ello no quiere decir que el avalador que este inscrito en la Sudeban no está capacitado para realizar avalúos, si no que este es el ente regulador de toda la actividad financiera del país incluyendo a los profesionales externos que presten servicios de una u otra manera al sistema financiero.

Costos

El costo de un informe de valoración depende del ranking del perito, así como también del grado de complejidad y tiempo dedicado (horas/hombre) para la realización de dichos trabajos.

Es así como los costos pueden ir desde Bs.F 400,00 hasta Bs.F 800,00 para calcular el valor de un apartamento. Recuerda que este dato es meramente referencial.

Que se necesita para hacer un avalúo

Un perito experimentado le podrá solicitar los requisitos que el considere necesarios para el buen desarrollo de la actividad encomendada, no obstante los más comunes son:

• Documento de propiedad del inmueble a valorar,
• Documento de condominio,
• Planos de arquitectura del inmueble,
• Autorización para el acceso al inmueble y así poder realizar la inspección, Entre otros